Apartamentos turísticos.
El auge de las viviendas con fines turísticos (VFT) ha sido una de las transformaciones más importantes del mercado inmobiliario en la última década. En comunidades de propietarios, esta actividad puede generar conflictos entre vecinos. Desde AM Fincas, te explicamos cómo regula la ley andaluza este fenómeno, qué derechos tienen las comunidades y qué pasos se pueden dar para gestionarlo correctamente.
📌 ¿Qué se considera una Vivienda con Fines Turísticos?
Definición legal (Decreto 28/2016, art. 3):
“Se entenderán como viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en suelo de uso residencial que se ofrezcan, mediante precio, para alojamiento de personas con fines turísticos y de forma habitual.”
📊 Gráfico 1: Evolución de viviendas turísticas registradas en Andalucía (2016-2024)
Incluir gráfico de barras o línea que refleje un crecimiento constante de las VFT registradas, destacando Sevilla, Málaga y Cádiz como las provincias con más actividad.
⚖️ Legislación Aplicable
- Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos.
- Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía.
- Ley de Propiedad Horizontal (LPH), con modificaciones clave tras la Ley 5/2018, para regular esta actividad dentro de comunidades de propietarios.
🧱 ¿Puede una comunidad prohibir los apartamentos turísticos?
Sí, pero con limitaciones y requisitos formales.
🔹 Artículo 17.12 de la LPH:
«El acuerdo de la junta de propietarios que limite o condicione el ejercicio de la actividad de alquiler turístico (…) requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.»
🔹 También se permite incrementar los gastos comunes hasta un 20% para estas viviendas con la misma mayoría.
📌 Importante: Estas decisiones no tienen efecto retroactivo. No afectan a VFT que ya estuvieran registradas antes de aprobarse el acuerdo comunitario.
⚖️ Casos reales en Andalucía
🏛️ Caso 1: Comunidad en Sevilla capital (2022)
Una comunidad aprueba por mayoría simple una limitación de alquiler turístico. Un propietario la impugna. El Juzgado de Primera Instancia n.º 18 de Sevilla declara nulo el acuerdo por no alcanzarse la mayoría cualificada exigida por la LPH (3/5).
Conclusión: Es obligatorio cumplir los requisitos de mayoría y forma.
🏛️ Caso 2: Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Málaga (2021)
El TSJA avala que una comunidad incremente en un 15% la cuota de comunidad a las VFT, considerando que el uso más intensivo justifica el recargo.
Conclusión: La comunidad puede aplicar sobrecostes, siempre que lo acuerde correctamente.
📊 Gráfico 2: Mayorías necesarias según el tipo de acuerdo
| Tipo de acuerdo | Mayoría necesaria |
|---|---|
| Prohibir o limitar VFT | 3/5 propietarios + cuotas |
| Incrementar cuota gastos comunes (hasta 20%) | 3/5 propietarios + cuotas |
| Modificar estatutos para regular uso | Unanimidad |
| Aprobación simple sin efectos restrictivos | Mayoría simple |
🛠️ Recomendaciones desde AM Fincas
✅ Revisar estatutos y normas de convivencia para detectar si hay referencias a uso turístico.
✅ Convocar Junta con el orden del día bien definido.
✅ Redactar el acuerdo correctamente y reflejarlo en acta.
✅ Inscribir el acuerdo si modifica estatutos (registro de la propiedad).
✅ Notificar a propietarios y llevar control de VFT registradas.
📩 ¿Tu comunidad se está viendo afectada por el alquiler turístico? En AM Fincas contamos con amplia experiencia gestionando estos casos. Te ayudamos a:
- Redactar acuerdos comunitarios
- Impulsar reformas estatutarias
- Tramitar notificaciones y registro
- Mediación entre propietarios
Contáctanos para una consulta gratuita.
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